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平湖市區2019年首塊住宅用地今日流拍,意味著什么?!

來源:平湖房產網(www.sslnzh.live)  2019-10-11 11:52:31

摘要:2019平-42號地塊,位于平湖經濟技術開發區宏建路南側、新興三路東側,出讓面積42284㎡,容積率2.15,建筑面積90910.6㎡。地塊起價57084萬元,樓面價6279元/㎡,限上限地價88084萬元,上限樓面價9689元/㎡。因無人報價,故流拍。

10月,是平湖樓市值得關注的一個月。主城區相隔了14個月終于又一次迎來了住宅用地競拍,而且是三地齊拍。分別是:

 10月10日經開區42號地塊公開競拍 

 10月28日南市46號地塊公開競 

 10月28日獨山港47號塊公開 

而今天正是第一塊住宅用地(2019平-42號)公開競拍的日子,可謂萬眾矚目!早上10點,我準時打開國土資源網,等了5分鐘后,意料之中又情理之外的顯示結果為: 

2019-42號地塊,位于平湖經濟技術開發區宏建路南側、新興三路東側,出讓面積42284㎡,容積率2.15,建筑面積90910.6㎡。地塊起價57084萬元,樓面價6279/㎡,限上限地價88084萬元,上限樓面價9689/㎡。因無人報價,故流拍。
 為什么我說這塊地的流拍是意料之中呢?!不要覺得我這是事后諸葛亮,地塊掛牌前受朋友之托我是實地勘察過的。主要有以下原因:


 1 北冷南熱,庫存重地 

經過2016-2018的樓市熱潮。潮水逐漸褪去后,平湖樓市呈現出較為明顯的兩極分化。城北因在上一輪樓市行情中出讓了較多住宅土地,現在庫存仍較大。競爭激烈,存在供大于求的情況。導致新的房企不敢貿然進入!而已在平湖拿地的那些房企,自己都還在努力賣房子!

地塊位置圖

 2 起拍樓面價6279元/㎡ 

初看這個樓面價雖然和高峰時期經開融創、龍湖、世茂等房企拿地價便宜了一大截。而且如果以平湖目前現行的16000元/㎡限價進行銷售的話,房企利潤空間也較可觀。但是對于2019平-42地塊來說,賬卻不能這么算。因為這個地塊隔壁有個巨無霸——40萬㎡的泛華東福城,均價13000元/㎡。目前還有較大體量在售和未售。勢必對未來42號地塊的銷售造成壓力。是增加成本,品質上贏過對方;還是壓低價格,房價上比隔壁有優勢?這是房企不得不算的一筆賬!

地塊基礎經濟數據

 3 異形地塊,L狀分布 

就像老百姓最喜歡買方方正正的戶型,房企也喜歡拿方方正正的土地。而42號地塊的造型呈L型,像一只女士長筒靴子。對設計產品、工程施工、景觀園林打造等都提出了較高的要求,成本也相應有所上升。最為關鍵的是,異形地塊對打造高端產品有先天硬傷。

地塊現狀


 4 掛牌時機,市場橫盤 

最后,也是最重要的就是掛牌時機。進入2018年下半年后,至今1整年的時間。平湖樓市都處于橫盤調整階段。一方面價格沒有新的突破,一方面客戶的搶奪愈發激烈。各房企從非全款客戶不接待,到花樣促銷。從有地就搶,到謹慎下手。開發商集體實現360°的變化!(個別神盤除外)

圖片來源網絡

綜合以上原因,導致了今天平湖10月三地齊拍的首開失利。那么這意味著什么呢?今天土拍一結束,許多網友就紛紛來問:平湖要涼涼了嗎?!讓我聯想到一個成語:風聲鶴唳。這屆網友對樓市的敏感性,可以打五顆星。但在我看來完全不必驚慌。為什么呢?

首先,一個小地塊的流拍,不足以代表整體行情;尤其是該地塊自身的限制因素也較多。我更覺得這是市場恢復理性的結果!(如果樓面價下調500,大概率就有房企上了,行情好的時候房價加個500/㎡不是問題;橫盤期500/㎡或許就是樓盤的生死線)。 其次,平湖樓市一直以穩定為大基調。政府出地節奏把握較好,努力將市場上的庫存維持在合理的范圍。既不搞饑渴效應,也不搞大水漫溉。有這樣一只無形的大手在調控,推動平湖樓市健康發展。涼,那是不存在的。 最后,接下來10月份還有2大宅地要競拍。在我眼里真正有風向標意義的是南市-46地塊。位于城市發展方向,核心位置絕佳,地塊方正整齊,周邊配套成熟……屆時報名房企人數、競拍激烈程度、最終摘牌價格等,或將給2019年平湖樓市的下半場定下一個風向標。

讓我們拭目以待!

也歡迎各位網友,提前來預測一下。10月28日,平湖南市-46號地塊的土拍結果和成交價格如何?!留言中猜中且獲點贊最多的網友,將獲得電影票*2張。

 

——THE END——

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